Anayasa Mahkemesi (AYM), Türk Medenî Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan ve paylı mülkiyetteki yasal ön alım hakkının kullanımında, payın bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Bu önemli yasal ön alım hakkı kararı, tapu ve gayrimenkul işlemlerinde yeni bir dönemin kapısını aralıyor. İptal hükümleri, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.

AYM'nin İptal Kararının Detayları ve Gerekçesi

AYM, 16 Temmuz 2026 tarihli kararında, Türk Medenî Kanunu'nun 734. maddesindeki "rayiç bedelinin" hâkim tarafından belirlenmesi ibaresini iptal etti. Mahkeme, bu ibare nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan fıkranın kalan kısmını ve kanuna eklenen geçici maddenin ilgili hükmünü de iptal kapsamına aldı. Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu hisseyi öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan bir düzenlemedir. İptal edilen madde ise ön alım hakkını kullanan paydaşın, satış sözleşmesindeki tutar yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedeli ödemesini şart koşuyordu.

Mahkeme, iptal gerekçesinde, bu uygulamanın satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle belirlenen satış koşullarını değiştirdiğine vurgu yaptı. Rayiç bedelin satış bedelinden farklı olmasının, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceği belirtildi. Ayrıca, ön alım hakkı sahibinin ödeyeceği tutarın yargılama süreci boyunca belirsiz kalmasının da taraflar arasında adil bir denge kurmadığı ifade edildi.

Gayrimenkul Piyasasına Etkileri Neler Olacak?

Anayasa Mahkemesi'nin bu kararı, özellikle paylı mülkiyete sahip gayrimenkuller ve bu tür taşınmazların satış süreçleri üzerinde önemli etkiler yaratacak. Karar yürürlüğe girdiğinde:

  • Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, artık mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel yerine, satış sözleşmesinde belirtilen bedeli ödemek zorunda kalabilecekler.
  • Bu durum, gayrimenkul satışlarında şeffaflığı artırabilir ve muvazaalı satışların önüne geçilmesine yardımcı olabilir.
  • Üçüncü kişi alıcılar için hukuki belirsizlik azalacak ve alım-satım süreçleri daha öngörülebilir hale gelecektir.
  • Tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında daha adil bir denge kurulması hedeflenmektedir.

AYM'nin bu kararı, tapu ve kadastro işlemlerinde ve gayrimenkul hukukunda önemli bir referans noktası olacak. Paydaşlar arasındaki ilişkileri ve satış koşullarını doğrudan etkileyecek olan bu düzenleme, sektördeki aktörler tarafından yakından takip ediliyor.

Kararın Yürürlüğe Giriş Süreci ve Beklentiler

AYM tarafından verilen bu iptal kararı, Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Bu süre zarfında, yasal düzenlemenin nasıl işleyeceği ve pratikte ne gibi değişikliklere yol açacağı konusunda tartışmaların devam etmesi bekleniyor. Hukukçular, kararın mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü ve adil yargılanma hakkı bağlamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyorlar. Bu dokuz aylık geçiş dönemi, hem hukuk uygulayıcıları hem de gayrimenkul sahipleri için yeni duruma uyum sağlama fırsatı sunacaktır. EditörHaber.com.tr olarak konuyu yakından takip etmeye devam edeceğiz.