Türkiye'de özellikle miras yoluyla edinilen gayrimenkullerden kaynaklanan uyuşmazlıklar, yargı sisteminin öncelikli gündem maddelerinden biri haline geldi. Ortaklığın giderilmesi olarak bilinen izale-i şuyu davaları, son on yılda endişe verici bir artış göstererek mahkemelerin iş yükünü önemli ölçüde artırdı. Uzmanlar, bu durumun temelinde yatan nedenleri ve çözüm önerilerini değerlendiriyor.
İzale-i Şuyu Davalarında Çarpıcı Artış
Miras paylaşımı kaynaklı anlaşmazlıklar, Türkiye'de giderek daha sık karşılaşılan bir sorun olarak öne çıkıyor. Mahkeme verilerine göre, ortaklığın giderilmesi davalarının sayısı 2014 yılında yaklaşık 25 bin civarındayken, bu rakam 2021 yılına gelindiğinde 54 bini aşarak iki katından fazla bir artış sergiledi. Bu istatistikler, miras kalan gayrimenkullerin paylaşımı konusunda aile içinde yaşanan anlaşmazlıkların boyutunu net bir şekilde ortaya koyuyor.
Uzmanlar, bu artışın özellikle büyükşehirlerdeki emlak değerlerindeki yükseliş ve mirasçı sayısındaki artışla ilişkili olabileceğini belirtiyor. Miras kalan taşınmazların birden fazla kişi arasında bölüşülmesi gerektiğinde, her mirasçının farklı beklentileri ve değerleme anlayışları çatışmalara zemin hazırlayabiliyor.
Arabuluculukta Uzlaşma Oranları Neden Geriliyor?
Miras ve ortak mülkiyetten doğan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşturulması amacıyla 2023 yılında zorunlu arabuluculuk sistemi uygulamaya konulmuştu. Ancak sistemin yürürlüğe girmesine rağmen, 2024 ve 2025 yıllarında arabuluculuğa sevk edilen dosya sayılarında artış gözlense de, taraflar arasındaki uzlaşma oranlarında belirgin bir düşüş yaşandığı görülüyor. Verilere göre, arabuluculuk sürecinde anlaşma oranı yüzde 24 seviyelerinden yüzde 14'e kadar geriledi.
Bu düşüş, mirasçılar arasında gayrimenkulün değeri ve adil paylaşım konusundaki görüş ayrılıklarının devam ettiğini gösteriyor. Arabuluculuk sisteminin etkinliğini artırmak için tarafların uzlaşmaya daha yatkın hale gelmesini sağlayacak mekanizmaların geliştirilmesi gerektiği düşünülüyor.
Anlaşmazlıkların Temelinde Gayrimenkul Değeri Yatıyor
Miras paylaşımı sürecindeki anlaşmazlıkların ana nedenlerinden biri, taşınmazların gerçek piyasa değerine ilişkin farklı beklentiler ve algılar. Özellikle bölünemeyen konutlar, arsalar veya ticari gayrimenkuller, genellikle açık artırma yoluyla satışa çıkarılıyor. Ancak bu satışların piyasa değerinin altında gerçekleşme riski, mirasçıların elde edeceği geliri düşürebiliyor.
Ayrıca, satış sürecinde ortaya çıkan tapu harçları, komisyonlar ve diğer yasal giderler de mirasçılara kalan net payı daha da azaltabiliyor. Bu durum, mirasçıların beklentilerini karşılamadığı için uyuşmazlıkların tırmanmasına yol açıyor.
Güvenilir Değerleme ile Anlaşmazlıkları Önlemek Mümkün
Sektör temsilcilerinden Simla Budakoğlu Sönmezler, miras paylaşımında uzlaşmanın sağlanmasında güvenilir bir değer tespitinin kritik rol oynadığını vurguluyor. Sönmezler, “En iyi miras paylaşımı, mahkemeye hiç gitmeyendir. Mirasçılar güvenilir bir değer tespiti aldığında, anlaşmazlığın büyük kısmı daha dava açılmadan çözülebiliyor” ifadelerini kullandı. Bu yaklaşım, doğru ve bağımsız bir değerlemenin aile içi uyuşmazlıkları mahkemeye taşımadan çözebileceğine işaret ediyor.
Sönmezler, miras paylaşımında sıkça yapılan hatalardan birinin de eşit paylaşımın, “eşit sayıda taşınmaz” anlamına geldiği yanılgısı olduğunu belirtiyor. Oysa her taşınmazın konumu, kullanım amacı, kira getirisi ve piyasa değeri birbirinden farklıdır. Bu nedenle, adil bir paylaşım ancak doğru ve objektif bir değerleme ile mümkün olabilir.
- Konum ve Pazar Değeri: Her taşınmazın bulunduğu bölgeye göre piyasa değeri değişir.
- Kullanım Amacı ve Kira Getirisi: Konut, arsa, iş yeri gibi farklı kullanım amaçları, taşınmazın değerini etkiler.
- Nakdi Denkleştirme: Birden fazla gayrimenkul olduğunda, değer farklılıkları nakdi ödemelerle dengelenebilir.
Birden fazla gayrimenkulün bulunduğu miraslarda paylaşım süreci daha da karmaşık hale gelebiliyor. Örneğin, on taşınmazın beş mirasçı arasında bölüşülmesinde yalnızca taşınmaz sayısına bakmak, adil bir sonuç vermez. Bu gibi durumlarda, tüm portföyün bütüncül bir yaklaşımla değerlendirilmesi, her bir taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesi ve gerekirse nakdi denkleştirme yöntemleriyle payların eşitlenmesi büyük önem taşıyor. Bu sayede, mirasçılar arasında daha adil ve uzlaşmacı bir çözüm zemini oluşturulabilir.
